2020-06-12 第201回国会 衆議院 国土交通委員会 第18号
二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものということで、要するに、区分所有の対象になる分譲マンションということでございます。いわゆる賃貸マンションは対象にはしておりません。
二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものということで、要するに、区分所有の対象になる分譲マンションということでございます。いわゆる賃貸マンションは対象にはしておりません。
○小川敏夫君 ですから、マンションは専有部分と共有部分があって、専有部分はそれぞれ占有者が自分の責任で管理するんでしょうけれども、共有部分はこれは全体が共有するものであって、全員で管理するということになると思うわけでありまして、それで、その共有部分について、これは管理組合、つまり占有者全員が組合に加入し、管理費ですか、これを拠出しなければならない。
民泊を禁止する場合には、管理規約において、専有部分の用途を定めている条項の中に民泊を禁止する旨の規定を追加することにより、民泊を禁止することができます。 住宅宿泊事業法案に基づく届け出の際に、マンションについては、民泊を禁止する旨の管理規約等がない旨を確認していただくことにしております。 なお、管理規約の改正には一定の期間を要することがあるというふうに思います。
このため、従来から国土交通省では標準管理規約というひな形をお示しをしておりますけれども、これを改正をしてまいりたいと考えておりまして、管理組合が規約改正を行う際の参考となりますように、専有部分の用途を定めている条項の中に、民泊を許容する場合の規定、それから民泊を禁止する場合の規定、それぞれのひな形を例示として規定をし、規約を改正をするということを考えているところでございます。
このため、従来から国土交通省で標準管理規約を作成して公表しておりますが、管理組合が規約を改正する際の参考となりますようにこの標準管理規約を改正いたしまして、専有部分の用途を定めている条項の中に、民泊を許容する場合の規定と、それから禁止をする場合の規定と、双方の例を示すということを考えております。
ところが、改定された標準規約では、住戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分の共有持分の割合によるものではなくて、専有部分の階数、眺望、日照等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として議決権の割合を決めるということが考えられるとしたわけですね。つまり、十倍の価値があるところは一票に対して十票持てばいいと。 これ、誰が求めているんですか、意図は何なんですか。
管理組合の議決権割合は、区分所有法の第三十八条によりまして、専有部分の床面積割合に応じて設定することが原則となっております。あわせて、規約によりこれとは別段の定めをすることもできるというふうに規定されております。 本来、共有物の管理に関する議決権の割合につきましては、民法二百五十二条によりますと、共有持分の価格によることとなります。
大規模改修や建て替え等を行う旨を決定する場合、建て替え前のマンションの専有部分の価値等を考慮して建て替え後の再建マンションの専有部分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できると言っているんですよ。つまり、建て替えするときに、後の部屋の配分について、より価値が高い組合員を優先することにすれば建て替えの合意が得やすくなるだろうと、こういう話をしているんですね。
それから議決権、これは専有部分の床面積の割合でございます。それから、最近供給されているマンションはもうほとんどこれと同じなんですが、敷地利用権の持ち分の価格、これは敷地利用権の持ち分でございまして、この三つについて、これはどれが優先ということではなくて、全部を満たさなければいけないということでございます。
そうしますと、一方は専有部分の引渡しや登記の移転義務を負って、一方は時価相当の代金を支払う義務を負うという状態になって、双方が同時履行関係に立つと、こういうことになりますので、今言及がありました代金額、時価というと一体幾らなんだと争いがあるような場合もそれはあり得ると思いますが、そういうような紛争というのは、明渡し請求あるいは登記請求に対して、反対当事者が同時履行の抗弁権として自分の思う適正な時価を
また、行方不明ではなくて亡くなってしまったと、相続人が複数いるというような場合にどうなるかということですけれども、相続人が複数となる場合には、複数の相続人が一つの区分所有建物の専有部分を共有することになります。
具体に、統括防火管理者という方でございますけれども、これは、例えば面積が一番大きな専有部分を持っている、そういった権原者が選任する防火管理者、あるいはその建物の所有者が選任する防火管理者といったような形で、役割が適切に果たせる方が協議によって選ばれるのが好ましい、こう考えております。
しかし、建てかえ規定ができて、そしていろいろな要件が変わっていって、現在のところは、区分所有者の五分の四以上及び専有部分の床面積に応じて認められる議決権の五分の四以上の賛成となっているわけですね。この要件を、法改正をするときに、たしか私は民主党は反対をしたのではなかったかなという気がしておるんですが、さはさりながら、今はこういう法規定になっている。
その標準管理規約におきまして、区分所有者が家具類の固定のための設備を共用部分に定着するために専有部分とあわせて共用部分の工事等を行う場合には、区分所有者は、第十七条第一項の規定により、理事長に承認を申請し、理事会の決議を経ておれば、総会の決議を経ずに共用部分の工事を行うことができることとされております。
青田売りの場合は、マンション購入者は、モデルルームは専有部分だけ、共有部分については普通余り明示されていないと。建築現場は大体更地だとか土木工事の最中というふうなことで、生活的なイメージが少し周辺についてはわかないとか、不安を持ったまま契約をせざるを得ないということでございます。
加えて、再建費を捻出するために再建後の専有部分が大きく削減されるということにもし仮になるなら、多くの被害者にとって希望の道が閉ざされてしまうということにもなりかねないと思うんです。
区分所有法で専有部分に共用部分が通っているのは日本だけなんです。欧米の方は、全部ビルの両側にあって、床下は二重床になっているんですね。二重床になっているから、間取りを変えることができる。これをＳＩ、スケルトン・インフィルといって、とにかくこういうものを日本でも導入していかなければいけない。
そのようなことから、今回の改正に当たりましても規約を適正なものとすることが必要だということで、今回三十条に、規約につきましては、専有部分あるいは共用部分、建物の敷地若しくは附属施設について、「これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
そういう場合どうするかということでございますが、一般的には、修繕の費用ですので全く復旧工事を大々的に行うとか建て替えをするという場合に比べれば額としては比較的少額で、特に持っておられる専有部分の価額に比べればそう多額にはならないのではないか。
建物の区分所有等に関する法律を以下では建物区分所有法と呼ばせていただき、また分譲マンション、すなわち一棟の建物に建物区分所有法に基づいて数戸の専有部分のある建物のことを区分所有建物と申し述べさせていただきます。 区分所有建物に関する法律関係には次のような特性を認めることができます。
これにつきましては、まず共用部分の変更が問題になりますが、この共用部分というものは区分所有の目的となるいわゆる専有部分、建物の専有部分以外の部分をいうわけでございまして、例えば廊下であるとか階段、これはいわゆる構造上その区分所有者の全員又はその一部の共用に供される部分、これが一つ当たります。それから、柱、屋根、外壁、これは建物全体の基本的な構造部分に当たりますが、これも共用部分に当たります。
今回の改正法によりまして、建て替えられる建物の敷地の全部又は一部が従前の敷地と重なっていないといけない、このようになっておりますが、これはどういう趣旨でこうなっているかといいますと、元々、区分所有法というのは区分所有権の対象となる建物の専有部分と、それから敷地の利用権というのを一体として考えております。
これはいわゆる専有部分でございますが、共用部分というのはこの専有部分以外の建物の部分を申すわけでございます。具体的に言いますと、例えば廊下であるとか階段であるとか、これらの構造上、区分所有者の全員又はその一部の者の共用に供される、このような部分でございます。
ある程度議論もしたわけでございますが、ただ、区分所有建物について、各専有部分に担保権であるとか用益権であるとかさまざまなものがついた場合に、その処理をどうするかという、非常に複雑な関係が生ずる可能性がございます。
○房村政府参考人 マンションの専有部分を賃貸している場合、賃借人との間で賃貸借契約を結んでいるわけですが、その貸し主が建てかえ決議によって建てかえることになった、これはあくまで貸し主の側の事情でございますので、そのことによって賃貸借契約が直接的に影響を受けるということはないというのが法律的な扱いでございます。
○房村政府参考人 御指摘のように、区分所有法の六条では、共用部分を保存し、または改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分等の使用を請求することができる。
だからこそ、今回の三十条の三項において、規約の適正化、「前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設」云々「につき、」最後、「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
○房村政府参考人 今回の条文にありますように、規約の適正を確保するための公平さの判断要素といたしましては、専有部分もしくは共用部分または建物の敷地もしくは附属施設について、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情、こういったものを総合的に考慮して判断するということになりますので、ただいまおっしゃられましたようなケースにつきましても、これらの事情を総合
二つありまして、一つは、専有部分と敷地の関係を一体化するという措置です。二番目は、管理制度を充実していくということで、団体の認知とか、多数決制の採用、義務違反者に対する措置とか、建てかえ制度の導入といったことが含まれます。この改正によって、広範な多数決原理が採用されて、いわゆる団体的な拘束が強化されたということになります。 区分所有という制度は、私は、二つの核があるというふうに考えています。
商業用の建物もございますし、あるいは非常に小規模の、極端に言えば二つしか専有部分がないようなものも区分所有建物として適用対象になっております。
それで、この建物区分所有法の対象になっている建物について言うと、やはり専有部分を所有する区分所有者と、それから共用部分についての共有という、そういう構成で成り立っている建物ですよね。となると、やはりある程度大きなもので、当然修繕も必要になる、当然建てかえも必要になるということを前提としてこの制度を考えていかなければいけない。
○井上（和）委員 つまり、これは上から見た図なんですけれども、パイプがあって、その一番外側は専有部分なわけですよ。つまり、共用部分を取りかえるのに専有部分を壊さなきゃいけないでしょう。そういう構造になっているわけですね。だから、聞くと、現実にこういう排水管のパイプを交換するのは不可能だということを言っている設計者もいました。
○房村政府参考人 区分所有法におきましては、共用部分の維持管理のために必要があれば専有部分に立ち入れる、こういう規定がございますので、それを用いて入るということになろうかと思います。
○房村政府参考人 説明は難しいんですけれども、壁として区分所有の仕切りで構造をなしているようなものは共用部分、ただ、その内側、面している表面の部分は専有部分だ、こういうことでございます。